Podstawowa zasada pozostaje niezmienna – komornik podejmuje działania dopiero po uzyskaniu przez właściciela prawomocnego wyroku sądu. Ani zaległości w czynszu, ani brak umowy, ani nawet uciążliwe zachowanie nie uprawniają właściciela do samodzielnego działania. Lokator może mieszkać w lokalu aż do momentu interwencji komornika, a to często oznacza długie miesiące postępowania.
Co ciekawe, z wnioskiem o eksmisję może wystąpić nie tylko właściciel. Prawo pozwala na to także sąsiadom – pod warunkiem, że udowodnią rażące naruszanie porządku, dewastację czy stwarzanie zagrożenia.
Zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów od 2025 roku
Od stycznia 2025 roku obowiązuje nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów. Najważniejsze modyfikacje to ograniczenie rocznych podwyżek czynszu do 5 proc., obowiązek podawania przyczyny wypowiedzenia umowy oraz wprowadzenie wymogu zapewnienia lokali zamiennych w określonych przypadkach.
Zaostrzone zostały też przepisy dotyczące najmu okazjonalnego, a umowy na czas nieokreślony zyskały na znaczeniu. Dużą zmianą jest odejście od obowiązku gmin w zakresie zapewniania lokalu zamiennego w sytuacji remontu lub rozbiórki budynku.
Kogo prawo chroni przed eksmisją?
Przepisy jasno wskazują, że sąd w każdej sprawie o eksmisję musi rozważyć, czy dana osoba powinna otrzymać lokal socjalny. Pod uwagę bierze się sytuację finansową, stan zdrowia czy położenie rodzinne lokatora. W niektórych przypadkach to właściciel – a nie gmina – musi zapewnić lokal zastępczy.
Ochrona ta ma jednak swoje granice. Jeżeli sąd stwierdzi, że lokator nie kwalifikuje się do lokalu socjalnego, komornik może skierować go do noclegowni lub schroniska.
Zakaz eksmisji w okresie zimowym
Art. 16 ustawy o ochronie lokatorów przewiduje, że od 1 listopada do 31 marca eksmisje są wstrzymane. To zabezpieczenie przed sytuacjami, gdy ludzie traciliby dach nad głową w mroźne dni. Wyjątki obejmują osoby stosujące przemoc domową, uporczywie łamiące porządek lub zajmujące lokal bezprawnie – w tych przypadkach sąd może nakazać natychmiastową eksmisję, nawet zimą.
Procedura pełna etapów
Droga od pierwszych problemów z lokatorem do faktycznej eksmisji bywa długa. Najpierw właściciel próbuje polubownie rozwiązać sprawę – wysyła wezwania, proponuje ugody. Jeśli to zawodzi, kieruje sprawę do sądu, a po uzyskaniu wyroku – do komornika. W tym czasie lokator nadal mieszka w lokalu, a właściciel ponosi koszty utrzymania mieszkania.
Dla jednej strony to ochrona przed bezdomnością, dla drugiej – nierzadko wielomiesięczne straty finansowe. Nowe przepisy mają pogodzić te interesy, choć praktyka pokaże, czy rzeczywiście to się uda.
Komentarze (0)