W praktyce oznacza to, że każda firma budująca mieszkania czy domy w Polsce ma obowiązek publikowania pełnego cennika wszystkich inwestycji – także tych rozpoczętych przed wejściem w życie nowych regulacji.
Kolejny etap nowelizacji ustawy
Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym weszła w życie 11 lipca. Od tego momentu firmy musiały publikować ceny ofertowe, ale wyłącznie w przypadku inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się po tej dacie. Od 11 września – obowiązek ten obejmuje wszystkie inwestycje, niezależnie od momentu rozpoczęcia sprzedaży.
Deweloperzy mają ujawniać ceny aż do momentu sprzedaży inwestycji i aktualizować je w dniu każdej zmiany. Publikacja ma wzmocnić konkurencję, zwiększyć przejrzystość rynku i ułatwić klientom porównywanie ofert.
PZFD: „Klienci doceniają, gdy wszystkie informacje są od razu dostępne”
Polski Związek Firm Deweloperskich podkreśla, że od początku popierał jawność cen, a wielu deweloperów już wcześniej dobrowolnie publikowało cenniki swoich inwestycji. Zdaniem przedstawicieli organizacji to krok w dobrym kierunku.
„Klienci doceniają, gdy wszystkie informacje są od razu dostępne. Dobrze, że od 11 września cała branża zacznie działać według jednolitych zasad, które ułatwią kupującym porównywanie ofert i podejmowanie świadomych decyzji” – podkreśla radca prawny Przemysław Dziąg, zastępca dyrektora generalnego PZFD.
Co musi ujawnić deweloper
Nowe przepisy zobowiązują deweloperów do publikowania szeregu danych, które dotąd często były trudno dostępne lub rozproszone. Wśród obowiązkowych informacji znajdą się:
- cena metra kwadratowego powierzchni użytkowej,
- ceny mieszkań, domów oraz pomieszczeń przynależnych (takich jak komórki lokatorskie czy miejsca postojowe),
- wszystkie dodatkowe koszty, które nabywca poniesie na rzecz dewelopera,
- historia zmian cen lokali.
Informacje muszą być łatwo dostępne i jednoznacznie powiązane z konkretną inwestycją. Nie wystarczy publikacja danych w portalach ogłoszeniowych czy na stronach pośredników – ustawa wymaga ich umieszczenia na oficjalnej stronie dewelopera.
Dane także w rządowym portalu
Kolejny obowiązek dotyczy przekazywania informacji o cenach ofertowych do rządowego portalu dane.gov.pl. Deweloperzy muszą raportować tam wszystkie wymagane dane, tak aby były one ogólnodostępne.
„Od początku sygnalizowaliśmy, że przepisy zostały napisane w sposób niejednoznaczny i wymagają doprecyzowania. Związek wspólnie z wiceministrem cyfryzacji Michałem Gramatyką przygotował wytyczne, jak raportować ceny, aby zachować spójność i czytelność danych. Jednak wciąż potrzebne są przepisy wykonawcze, które wprowadzą jednolite standardy raportowania” – wyjaśnia Przemysław Dziąg dla Portalu Samorządowego.
Ministerstwo Cyfryzacji zapowiada już zmiany. Na portalu dane.gov.pl ma pojawić się nowa kategoria „deweloperzy”, co pozwoli na filtrowanie danych o cenach ofertowych mieszkań i domów według różnych kryteriów.
Jawność z wyjątkami
Choć zakres jawności jest szeroki, nowe przepisy nie obejmują wszystkich rodzajów nieruchomości. Z obowiązku publikacji cen wyłączone są lokale usługowe (przeznaczone pod działalność handlową, usługową czy biurową), a także lokale przeznaczone pod najem krótkoterminowy, jak aparthotele czy condo-hotele.
Oznacza to, że osoby szukające lokalu pod działalność gospodarczą czy inwestycję w aparthotel nadal będą musiały prosić o indywidualną wycenę.
Możliwy wpływ na politykę cenową
Analitycy są zgodni, że jawność cen ofertowych nie powinna w znaczący sposób wpłynąć na średnie ceny transakcyjne. „Zdecydowana większość analityków uważa, że nowy obowiązek nie wpłynie na średnie ceny transakcyjne. Te pozostaną stabilne, natomiast zmianie ulegnie polityka sprzedażowa deweloperów” – podkreśla PZFD.
Przemysław Dziąg zwraca uwagę, że możliwe są różne scenariusze:
„Możliwe, że zaobserwujemy spadek średnich stawek ofertowych, wynikający ze zmian w strategiach sprzedaży. Obecnie wiele firm przyciąga klientów rabatami. Po 10 września część deweloperów może jednak zrezygnować z takich mechanizmów na rzecz bezpośredniego korygowania cenników. To mogłoby obniżyć średni poziom cen ofertowych, bez większego wpływu na ostateczne transakcje” – podkreśla Przemysław Dziąg i dodaje:
„Nie można też wykluczyć odmiennego scenariusza. Sama perspektywa wysokich kar przewidzianych w ustawie może skłonić niektóre firmy do ostrożniejszego podejścia. W efekcie zamiast obniżek mogą pojawić się podwyżki, traktowane jako bufor bezpieczeństwa. Jak faktycznie zachowa się rynek, okaże się w ciągu najbliższych tygodni.”
Kolejny krok – jawność cen transakcyjnych
Równolegle trwają prace nad ujawnianiem cen transakcyjnych mieszkań. Projekt nowelizacji zakłada utworzenie Portalu DOM, który ma gromadzić i udostępniać informacje o rzeczywistych cenach sprzedanych mieszkań i domów wraz z parametrami – na przykład powierzchnią czy lokalizacją. Jawność obejmie zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny.
Dzięki temu klienci będą mogli w przyszłości sprawdzić, za ile faktycznie sprzedano dane mieszkanie, a nie tylko jaką miało cenę ofertową. To byłby kolejny krok w kierunku pełnej przejrzystości rynku nieruchomości w Polsce.
Komentarze (0)