Wygląda na to, że rynek nieruchomości w Bełchatowie znajduje się dziś w sytuacji, w której prawdopodobnie nie był nigdy wcześniej. Liczba mieszkań wystawionych na sprzedaż osiąga poziomy niewidywane w przeszłości. Wystarczy spacer po osiedlach i rzut oka na balkony — coraz częściej zobaczyć można banery z wielkim napisem „SPRZEDAM”. Przeglądając ogłoszenia na popularnych portalach z nieruchomościami, takich jak OtoDom czy OLX, łatwo zauważyć powtarzające się od miesięcy, te same oferty. Zmienia się tylko jedno — cena.
Skąd bierze się taki stan rzeczy i co tak naprawdę dzieje się na rynku nieruchomości w Bełchatowie? O to zapytaliśmy lokalnych ekspertów z branży, którzy na co dzień pracują najbliżej rynku i widzą te zmiany z pierwszej linii.
Nadpodaż i rynek kupującego
Wiadomo, że siłą decydującą o wycenach nieruchomości jest ilość ofert na rynku i to, czy kupujący mają w czym wybierać. Jak się okazuje w Bełchatowie, jesteśmy w momencie, w którym liczba wystawionych na sprzedaż mieszkań osiągnęła rekordowy poziom.
- Obecnie mamy ogromną ilość mieszkań wystawioną na sprzedaż na rynku wtórnym – jest około 150 ofert. Na przestrzeni ostatnich lat te ilości wahały się w okolicy 50-100, średnio powiedzmy 70 ofert w jednym czasie - mówi Anna Alama, pośrednik nieruchomości z Bełchatowa.
Podkreśla przy tym jednak, że nie wiąże się to z jakimś wyjątkowym zastojem na rynku. Transakcje nadal są zawierane, jednak kupujący mogę wybierać, wybrzydzać i... mocno negocjować.
- Teraz jest rynek kupującego. To kupujący ustala cenę, może wybierać w nieruchomościach, ponieważ jest nadpodaż, tym samy sprzedawca najczęściej musi ustąpić, chcąc dopiąć transakcji – podkreśla Witold Sowała agent nieruchomości z biura Moje M Kwadrat.
A jakie mieszkania sprzedają się najłatwiej? Tutaj żadne odstępstwa od lat ubiegłych się nie pojawiają.
- Duże zapotrzebowanie jest nadal na nieruchomości na I lub II piętrze, szczególnie w niskich blokach. Nadal występuje też zainteresowanie na mieszkania w niskim metrażu typu kawalerka, lub nieduże mieszkania 2-pokojowe, często z myślą o wynajmie. – wyjaśnia Witold Sowała.
- Najrzadziej sprzedają się mieszkania na 4 piętrze (z czterech) bez windy albo ostatnie piętra w wieżowcach. Najczęściej ludzie szukają mieszkań takich do 330 tysięcy złotych. To zdecydowanie najpopularniejszy przedział. Jako przykład dolnej ceny mogę przytoczyć mieszkanie ostatnio sprzedane za 160 tysięcy, ale to była mała kawalerka - relacjonuje Anna Alama.
Drogie domy – duży problem sprzedających
O ile rynek mieszkań pozostaje płynny, a jedynie ogromna ilość ofert sprawia, że to kupujący mają obecnie przewagę, o tyle rynek domów w Bełchatowie mierzy się z zupełnie innymi wyzwaniami. Jak podkreślają eksperci, domy od zawsze stanowiły mniejszą część całego rynku nieruchomości w mieście, co siłą rzeczy oznacza, że liczba transakcji w tym segmencie jest mniejsza. Zainteresowanie domami jest ograniczone, grupy nabywców są wąskie, a możliwość zakupu często uzależniona od zdolności kredytowej lub posiadania gotówki – a z tym obecnie bywa różnie.
- Domy do ok. 700 tysięcy złotych sprzedają się najszybciej. Natomiast nie cena często tu ma znaczenie, ponieważ są domy tańsze, za lekko ponad 600 tysięcy złotych, ale są to domy duże, w granicach 300m2, często wielopoziomowe. Ludzie boją się, chociażby kosztów ogrzewania. Klienci wolą w takich pieniądzach celować w mieszkania z ogródkiem, których na rynku pierwotnym pojawia się sporo – przekonuje Anna Alama.
A co z droższymi domami? Oferty na popularnych serwisach z nieruchomościami często wybiegają w siedmiocyfrowe kwoty, przekraczając milion złotych.
- Ciężko teraz jest sprzedać dom w mieście, który kosztuje te 700-900 tysięcy, bo to są duże kwoty, a za takie pieniądze można już kupić działkę pod Bełchatowem wybudować dom według własnej wizji i pomysłu. Droższe domy powyżej miliona złotych, to są bardzo sporadyczne sprzedaże i dotyczą jedynie nowych domów, maksymalnie 3-4 letnich, z fajną sporą działką i w dobrej lokalizacji – przekonuje Witold Sowała.
Cena kluczem do serca klienta?
Jeśli nie wiadomo, o co chodzi, jak mawia stare polskie przysłowie, chodzi o pieniądze. Nie inaczej jest i w tym przypadku. Tak jak wspominali nasi eksperci, rynek sprzedaży nie zastygł całkowicie w bezruchu. Jedynie to kupujący stali się bardziej wymagający. Nie ma się co dziwić. Wszak, gdy ilość ofert, czyli podaż, wyraźnie przewyższa popyt, to właśnie ten, kto ma pieniądze, dyktuje warunki, a przynajmniej może bardziej wybierać.
- Sprzedający coraz częściej są zniechęceni. Po wielu miesiącach, gdy ogłoszenie wisi, a telefonów jest coraz mniej, następuje rezygnacja i próby opuszczania cen. Klienci też nawet jak się pojawiają, to często oglądają, nie wracają, albo nawet umawiają się i nie przychodzą. Rynek klienta polega na tym, że sprzedający musi się starać, a klient... nic nie musi – mówi Witold Sowała z Moje M Kwadrat.
Jest drogo, ale skąd te ceny?
Jak można zauważyć, rynek nieruchomości rósł przez ostatnie lata, a w czasie po pandemii wyraźnie przyspieszył. Głównie za sprawą obniżenia stóp procentowych oraz preferencyjnych kredytów rządowych. Sztandarowym z nich był Bezpieczny Kredyt 2%, który umożliwiał zakup mieszkania lub domu z oprocentowaniem nomen omen ok. 2 % i dopłatą państwa. Doszedł też element strachu przed rosnącą inflacją i masowym inwestowaniem właśnie w nieruchomości. To wszystko windowało ceny do poziomów wyraźnie przesadzonych, które obecnie nie znajdują odbiorców na rynku.Tym samym sprzedający muszą bardzo mocno weryfikować swoje oczekiwania cenowe i nieraz obniżać je nawet o 20 % lub więcej, aby mogła dojść do transakcji. Nominalnie największe obniżki widoczne są na rynku domów. Ceny, jak można zaobserwować na portalach ogłoszeniowych, są nieraz obniżane w ciągu kilku miesięcy nawet o kilkaset tysięcy złotych, a mimo to ogłoszenia wciąż wiszą.
Tańsze kredyty przybędą z odsieczą?
Nieodłącznym elementem korelującym z popytem na nieruchomości są kredyty, gdy te można było zaciągać taniej, liczba kupujących rosła, tym samym podbijając ceny. Obecnie ten lewar finansowy nie stanowi tak mocnego wsparcia, jak wcześniej, głównie przez wysokie w ostatnich latach stopy procentowe.O komentarz w tym zakresie poprosiliśmy Jarosława Fuzowskiego – eksperta z kancelarii kredytów hipotecznych Findom w Bełchatowie.
- Aktualnie przeważa podaż nad popytem ze względu na wysokie ceny nieruchomości oraz jeszcze nie najtańsze kredyty, w związku z czym mieszkania stały się ciężko zbywalne. Ciężko nie ze względu na całkowity spadek zainteresowania ale na zbyt dużo ofert sprzedaży co wiąże się z tym, iż kupujący ma więcej alternatyw i nie kupuje pierwszego mieszkania, które oglądał. W związku z tym ceny nieruchomości zaczynają się obniżać, aby pomimo dużego popytu można było sprzedać w pierwszej kolejności swoją nieruchomość. Tendencja przewagi podaży nad popytem utrzymuje się w całym kraju, nie jest to specyfika wyłącznie Bełchatowa. Jeżeli chodzi o domy, to domu niewiele droższe od mieszkań sprzedając się bardzo szybko ze względu na chęć zmiany rodzaju nieruchomości przez posiadaczy mieszkań i dobrania różnicy kredytu po sprzedaży swojego. Co do domów droższych, takich powyżej miliona, na naszym terenie sprzedaż jest bardzo trudna ze względu na przekonanie, że za takie pieniądze klient będzie w stanie wybudować dom samemu – komentuje Fuzowski.
Ostatnio Rada Polityki Pieniężnej obniżała stopy procentowe, natomiast skala tego zabiegu nie jest na tyle duża, aby wywarła realny wpływ na rynek.
- Na ten moment to kosmetyka i nie zmienia trendu w zakresie decyzji zakupowych, jedynie skłania aktualnych posiadaczy kredytów hipotecznych do przemyślenia refinansowania, czyli zamiany kredytu na tańszy – wyjaśnia ekspert.
W przeszłości jednym z mocniejszych czynników stymulujących popyt na rynku nieruchomości były atrakcyjne programy rządowe. Ten najbardziej znany - „Bezpieczny Kredyt 2% ” się już wyczerpał, a nowych, które rozważał rząd, nie wprowadzono.
- Ostatni program kredytu "2%" zakończył się z końcem 2023 roku i na ten moment nie ma żadnych planowanych programów w zakresie korzystnej ceny kredytu dla kupujących. Jedyny program na dzień dzisiejszy to kredyt bez wkładu własnego, czyli Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, który pozwala zakupić nieruchomość bez posiadania własnych środków oczywiście pod pewnymi kryteriami takimi jak limity ceny za metr, braku posiadania nieruchomości mieszkalnej oraz maksymalnej kwoty kredytu.
Jaka przyszłość rynku nieruchomości w Bełchatowie?
Rynek nieruchomości jest zmienny, a wiele czynników zewnętrznych decyduje o tym, czy mamy do czynienia z rynkiem popytowym, czy podażowym i odwrotnie. Mimo że, jak przekonują eksperci, w długim terminie nominalna wartość nieruchomości zazwyczaj rośnie, to nie zmienia to faktu, że po dużych podbitkach cenowych rynek niemal zawsze doświadcza korekty. Niekiedy jest ona płytsza, innym razem bardziej dotkliwa. Ostatnie lata wyraźnie pokazują, że wzrost cen nieruchomości był wyjątkowo mocny, więc naturalną konsekwencją jest obecna korekta, której celem jest urealnienie cen.Co natomiast może wydarzyć się w najbliższych miesiącach i latach? Najbliższy okres najpewniej nie przyniesie większych zmian, przede wszystkim dlatego, że na horyzoncie nie pojawia się żaden nowy program rządowych dopłat czy tanich kredytów. Inflacja pozostaje na stosunkowo bezpiecznym poziomie, a czynniki ogólnopolskie nie zapowiadają nagłego pobudzenia rynku.
Jeśli chodzi o czynniki lokalne, w Bełchatowie mogą odegrać rolę dwa bardzo istotne elementy. Po pierwsze, miasto z roku na rok się wyludnia, a co za tym idzie, potencjalnych klientów jest coraz mniej. Młodzi ludzie często wyjeżdżają z miasta, a to właśnie oni stanowią grupę najczęściej poszukującą nowych mieszkań czy domów. Wraz z ich odpływem maleje lokalny popyt. Na zmianę tego trendu trudno liczyć, chyba że w najbliższych latach zapadnie finalna decyzja o budowie elektrowni jądrowej, która mogłaby przywrócić Bełchatowowi potencjał rozwojowy, w tym potencjał demograficzny. Ale na razie to nic pewnego.
Pewne jest natomiast to, że kopalnia i elektrownia, zakłady, w których przez dekady pracowała lwia część lokalnej społeczności, redukują miejsca pracy, a ich wygaszanie jest coraz bardziej widoczne. To z kolei sprawia, że wielu pracowników odchodzi na wcześniejsze emerytury.
- Wiele osób kończących pracę i przechodzących na emeryturę postanawia opuścić Bełchatów, wyjechać gdzieś, aby mieszkać bliżej dzieci, rodziny. Obserwujemy taki trend. Ciężko jednak stwierdzić, jak bardzo on może się rozwinąć. Być może w obliczu wygaszania elektrowni ten trend przyspieszy. Ciężko to dziś ocenić - komentuje Witold Sowała.
Ci mieszkańcy nie będą już stanowili siły popytowej. Przeciwnie, staną się stroną podażową, ponieważ swoje bełchatowskie nieruchomości będą chcieli sprzedać.
A ponieważ pracownicy kopalni i elektrowni byli przez lata jedną z grup najstabilniej sytuowanych finansowo, to właśnie oni w dużej zamieszkiwali domy. W efekcie to segment domów jednorodzinnych może najsilniej odczuć tę falę podaży. Czy będzie to ruch decydujący o kolejnej dużej nadwyżce ofert na rynku? Tego dziś nie wiemy.
Komentarze (0)