Rejestr Cen Nieruchomości to ogólnopolska baza danych tworzona na podstawie aktów notarialnych przekazywanych do starostw powiatowych. Trafiają do niej informacje o faktycznych cenach sprzedaży nieruchomości – zarówno lokali mieszkalnych, domów jednorodzinnych, jak i działek budowlanych czy gruntów rolnych. Kluczowe jest to, że rejestr pokazuje ceny transakcyjne, czyli kwoty rzeczywiście zapłacone przez kupujących, a nie stawki ofertowe widoczne w ogłoszeniach.
Do tej pory dostęp do szczegółowych danych wymagał złożenia wniosku oraz uiszczenia niewielkiej opłaty administracyjnej. Po zmianie przepisów dane są udostępniane bezpłatnie w trybie publicznym. W praktyce użytkownik może wyszukać interesującą go nieruchomość według lokalizacji i sprawdzić, jakie ceny uzyskiwano w danym rejonie w określonym czasie.
Jak podkreśla Jolanta Guzik, geodeta powiatowy dla miasta Kielce, zasadnicza zmiana polega na uproszczeniu procedury dostępu: „W praktyce jedyna zmiana polega na tym, że uzyskanie informacji nie wymaga już składania wniosków ani ponoszenia drobnych opłat. Faktycznie rejestr cieszy się teraz sporym zainteresowaniem, ale sądzę, że z czasem sytuacja się unormuje. Oczywiście możliwość wykorzystania tych danych, na przykład do analiz zmian cen, jest bardzo szeroka”.
Nowelizacja Prawa geodezyjnego i kartograficznego – większa transparentność rynku nieruchomości
Zmiana przepisów wpisuje się w szerszy trend zwiększania transparentności rynku nieruchomości. W ostatnich latach ceny mieszkań w największych miastach rosły dynamicznie. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego i Narodowego Banku Polskiego w 2023 i 2024 roku w części metropolii odnotowano dwucyfrowe wzrosty cen rok do roku. W takich warunkach dostęp do rzetelnych danych transakcyjnych nabiera szczególnego znaczenia.
Dotąd kupujący często opierali się na cenach z ogłoszeń publikowanych w serwisach internetowych. Te jednak odzwierciedlają oczekiwania sprzedających, a nie realne kwoty zawieranych umów. Różnice potrafią sięgać kilku, a w niektórych przypadkach nawet kilkunastu procent.
Prof. Marek Leszczyński, ekonomista z Uniwersytetu Jana Kochanowskiego w Kielcach, ocenia zmianę pozytywnie: „Oceniam tę zmianę pozytywnie. Czy przełoży się ona na wyrównanie cen i ich stabilizację? Być może, ale trzeba pamiętać o dwóch kwestiach. Cena ofertowa i cena transakcyjna to nie to samo. Często wystawiając mieszkanie oczekujemy wyższej kwoty, niż ostatecznie uzyskujemy. Ogólnodostępna baza cen może być pomocna, jednak na rynek wpływają także inne czynniki, na przykład duża liczba mieszkań kupowanych inwestycyjnie i pozostających pustostanami”.
Geoportale przeżywają oblężenie – kto i po co sprawdza ceny
Po wejściu w życie nowych przepisów wzrosło zainteresowanie lokalnymi geoportalami. Użytkownicy sprawdzają nie tylko ceny mieszkań w interesujących ich dzielnicach, lecz także transakcje w bezpośrednim sąsiedztwie. W praktyce oznacza to możliwość zweryfikowania, za ile sprzedano dom czy mieszkanie w tej samej ulicy.
Zainteresowanie ma kilka wymiarów. Po pierwsze, korzystają z niego osoby planujące zakup nieruchomości, które chcą uniknąć przepłacenia. Po drugie, sprzedający mogą realistyczniej ustalić cenę wywoławczą. Po trzecie, dane są wykorzystywane przez analityków rynku, rzeczoznawców majątkowych oraz banki przy ocenie wartości zabezpieczenia kredytu hipotecznego.
Eksperci wskazują jednak, że początkowa fala zainteresowania może mieć charakter przejściowy. W miarę jak użytkownicy oswoją się z nowym narzędziem, ruch w systemach może się ustabilizować.
Ceny ofertowe a ceny transakcyjne – realna różnica na rynku nieruchomości
Różnica między ceną ofertową a ceną transakcyjną to jedno z kluczowych zagadnień dla uczestników rynku. W okresach silnego popytu ceny z ogłoszeń potrafią być windowane w górę, szczególnie gdy dostępność mieszkań jest ograniczona. Jednak ostateczna cena ustalana przy podpisaniu aktu notarialnego bywa niższa po negocjacjach.
Powszechny dostęp do danych z Rejestru Cen Nieruchomości może ograniczyć skalę zawyżania cen ofertowych. Kupujący, dysponując konkretnymi danymi z ostatnich miesięcy, mają mocniejszą pozycję negocjacyjną. Sprzedający z kolei muszą liczyć się z tym, że potencjalny nabywca zna realia cenowe w okolicy.
Jednocześnie sama jawność cen nie rozwiąże wszystkich problemów rynku mieszkaniowego. Na poziom stawek wpływają m.in. stopy procentowe, dostępność kredytów hipotecznych, programy wsparcia dla kupujących, a także struktura popytu inwestycyjnego. W niektórych miastach istotną rolę odgrywają zakupy mieszkań pod wynajem lub jako lokata kapitału, co może prowadzić do utrzymywania części lokali jako pustostanów.
Bezpłatny dostęp do danych – szansa dla kupujących i wyzwanie dla rynku
Umożliwienie bezpłatnego sprawdzania cen transakcyjnych wpisuje się w ideę budowania bardziej świadomego rynku. Transparentność może sprzyjać bardziej racjonalnym decyzjom inwestycyjnym i ograniczać asymetrię informacji między stronami transakcji.
W praktyce narzędzie to może stać się stałym elementem procesu zakupu nieruchomości – podobnie jak analiza księgi wieczystej czy sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla części uczestników rynku oznacza to większą presję na uzasadnienie ceny, dla innych – szansę na uniknięcie błędów przy wycenie.
Komentarze (0)