Sprzedaż mieszkania z kredytem - kiedy to możliwe
Sprzedaż mieszkania z hipoteką na pewno opłaci się osobom, które kupiły nieruchomość już jakiś czas temu w atrakcyjnej cenie. Może okazać się, że dzięki hossie na rynku nieruchomości nie tylko nie będą na całej operacji stratne, ale nawet na niej zarobią. To nie jedyny powód dla którego można chcieć sprzedać mieszkanie, na którym ciąży kredyt. W życiu zdarzają się różne, nieprzewidziane sytuacje. Uwolnienie się od spłaty rat za hipotekę, albo chociaż zamiana hipoteki na mniejszą może być wyjściem z wielu z nich.
Jednym ze sposobów na wcześniejszą spłatę hipoteki może być zaciągnięcie kredytu gotówkowego (polecamy skorzystać z porównywarki kredytów), a następnie spłata kredytu środkami uzyskanymi ze sprzedaży mieszkania. Wtedy nie musimy dopełniać skomplikowanych formalności związanych z operacjami na hipotece.
Aby sprzedać mieszkanie z kredytem należy zapewnić środki wystarczające co najmniej na pokrycie kredytu wraz z prowizją za wcześniejszą spłatę. Część banków nie pobiera takiej prowizji wcale. Inne pobierają ją jedynie w ciągu trzech pierwszych lat od zaciągnięcia zobowiązania. Prowizja wynosi wtedy od 2 do 3 proc. spłacanej kwoty. Warunki poszczególnych kredytów hipotecznych można sprawdzić na portalu Ofin..
Sprzedaż mieszkania z hipoteką - formalności
Sprzedając mieszkanie z kredytem zasadniczo możliwe są dwa scenariusze. Mieszkanie jest kupowane za gotówkę, albo przez inny kredyt hipoteczny. Jak można się domyślić mniejsze wymogi formalne należy spełnić w tym pierwszym przypadku. Wymagane będzie wtedy jedynie poinformowanie banku o chęci wcześniejszej spłaty i uzyskanie od niego numeru konta, na który kupujący ma przelać część pieniędzy należną bankowi. Kupujący zapewne będzie chciał uzyskać z banku informacje takie jak:
- zaświadczenie o aktualnej wartości zadłużenia nieruchomości
Należy też pamiętać o wykreśleniu hipoteki z księgi wieczystej. Może tego dokonać właściciel nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości musi być koniecznie dokonana u notariusza. Inaczej nie dojdzie do niej w sensie prawnym.
Przy sprzedaży mieszkania z hipoteką osobie która kupuje je również na hipotekę cała operacja przyjmuje nieco bardziej skomplikowaną formę. Niestety, nie ma możliwości sprzedaży mieszkania wraz z hipoteką, czyli przeniesienia tej samej hipoteki na nowego właściciela. Kupujący musi spłacić starą hipotekę własną hipoteką, nawet jeżeli jest to dokonywane w ramach jednego banku.
Konieczne jest zawarcie umowy przedwstępnej z kupującym. Najlepiej jest zawrzeć ją u notariusza, co zabezpieczy całą transakcję. Wzory umów przedwstępnych można bez problemu odnaleźć w internecie. Warto poszukać takiej umowy by mieć świadomość jakie zapisy może ona zawierać, ale notariusz powinien mieć również własną wersję, albo sporządzi umowę przedwstępną na zamówienie. Zabezpieczeniem umowy przedwstępnej jest zazwyczaj zaliczka lub zadatek.
Twój bank, lub bank nabywcy nieruchomości może wymagać szczególnych zapisów w umowie przedwstępnej lub dodatkowych dokumentów. Zawsze poinformuj swój bank o chęci sprzedaży mieszkania przed formalnym rozpoczęciem całego procesu. Jeżeli sprzedajesz nieruchomość osobie biorącej hipotekę to na pewno jej bank wynajmie usługi rzeczoznawcy i rozpozna całą sytuację.
Podsumowanie
Jak widać nie ma żadnych problemów ze sprzedażą nieruchomości na której ciąży hipoteka. Wymaganiem jest posiadanie albo pozyskanie odpowiednich środków i spełnienie dodatkowych wymogów formalnych związanych z księgą wieczystą oraz wymaganiami banku nabywcy nieruchomości.
Pozostało jeszcze kilka kwestii do wyjaśnienia. Za sprzedaż mieszkania należy niestety zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19 proc. Dochodowy oznacza w tym miejscu kwotę, która pozostanie nam po opłaceniu hipoteki. Można jednak tego uniknąć, jeżeli od daty zakupu mieszkania minęło co najmniej 5 lat, albo uzyskane przez sprzedaż środki zostaną przeznaczone na zakup nieruchomości.
Hipoteki nie można przenieść na nowego właściciela, ale możemy ją przenieść na kolejną nabywaną nieruchomość. W takim przypadku bank sporządza aneks do umowy. Konieczna będzie ponowna ocena zdolności kredytowej, opłaty operacyjne oraz wszelkie normalne czynności związane z zaciąganiem hipoteki.
